מקרקעין
מכירה ורכישה של דירה חדשה
תחום המקרקעין הוא תחום לכאורה מאוד ברור בלי סיבוכים מיוחדים. אך האמת היא שמי שמתעסק בתחום הזה יודע ומבין עד כמה עשויים העניינים להסתבך. ולהיות מורכבים .
בכל מה שקשור לעסקאות נדל"ן יש הרבה מאוד סעיפים ותתי סעיפים ותתי תתי סעיפים וזה לא נגמר באמת פה. יש עניינים רבים המחייבים בדיקה וליבון ואם עורך הדין לא יהיה איש מקצוע בעל ניסיון והבנה מעמיקה בחוק תכנון ובנייה מחד והבנה וניסיון בכל הקשור למיסוי העסקה עו"ד מומחה לתחום, הוא עשוי לפספס נקודות חשובות שעשויות לערער את כל העסקה. הבעיה היא שבמקרים מורכבים שלא טופלו כהלכה התסבוכת מתגלה רק לאחר שהחוזה נחתם ואין יותר אפשרות לערער אחריה. או אז, בעיה בנכס או בעיה במכירה עשויים לגרור הפסדים כספיים גבוהים מאוד עבור הקונה. מאחר שזה עשוי להיות מורכב ומסובך, חובה לבחור בעורך דין מומחה שייטיב לייצג את הלקוח בצורה הכי מקצועית מבלי שיפספס אף פרט .
ישנם עסקאות שונות במקרקעין אשר לכולן מחנה משותף אחד והוא הצורך באיש מקצוע מנוסה ומקצועי שיכול לפתור כל בעיה מבעוד מועד ויתרה מכך יודע לנווט את הצדדים לדרך המלך כך שלא יתגלו תקלות במהלך העסקה ולא אחרי חתימת ההסכם.
העסקה הנפוצה והפשוטה ביותר בתחום הנדלן היא מכירה ורכישה של דירה , דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה.
מכירת דירה
מכירת דירה היא עסקת מקרקעין מורכבת המחייבת ליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין למכירת דירה מהשלבים הראשונים ביותר. ליווי אשר מביט על התמונה כמכלול ומספק פתרונות לכל השיקולים העומדים על הפרק. עו"ד דרור פימה הינו בעל ניסיון בתחום המקרקעין מעל ל30 שנים שמאחוריו למעלה מ-20 שנות ניסיון בליווי עסקאות מכר מקרקעין. אשר מניסיונו רב השנים הוא יכול לסייע הן בשלבים הראשונים של המו"מ עם הקונה הפוטנציאלי לרבות עניין ההתמודדות עם משכנתה (נוכחית ועתידית), הוצאת נסח טאבו, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, חריגות בנייה, הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין, אישורי רשות מקומית ועוד.
חשיבות תפקידו של עורך דין למכירת דירה המטפל בעסקאות מכירת דירות מלווה את המוכר בכל התהליך מתחילתו ועד סופו, תוך שהוא מבטיח את התשואה המרבית מהמכירה, תשלום מיסים מינימלי, ניסוח ובניית החוזים הדרושים.
מכירת נכס נדל"ן היא עסקה מורכבת המחייבת שלבים רבים, המלווים בהמון בירוקרטיה וסעיפים שונים בחוק המחייבים את המוכר בדרכים שונות.
בשלב הראשון, עורך הדין מייעץ למוכרי הנכס בעניין המיסוי הקבוע בחוק, הערכת שווי הנכס, משכנתאות אם יש וכמובן גם בעסקאות מסחריות שהן לרוב מורכבות יותר ברמה המשפטית. בנוסף, עורך הדין ינהל את המשא ומתן אל מול הקונים הפוטנציאליים ולאחר לחיצות ידיים ינסח כהלכה את זיכרון הדברים וכמובן את חוזה המכירה תוך שמירה על מימוש כלל זכויות המוכר בפועל.
היבט נוסף וחשוב לא פחות הינו נושא מיסוי העסקה גם כאן חשיבות רבה לעו"ד בעל ניסיון והבנה מעמיקה בתחום , הגם שלכאורה המדובר בשני ערוצים בלבד היטל השבחה ומס שבח .
היטל השבחה:
הוא חיוב שחל על מי שקיבל היתר להרחבת הנכס עובר לביצוע עסקת המכר. כיוון שהרחבת הנכס מוסיפה ערך לנכס, המוכר חייב לשלם את ההיטל בעבור הערך שנוסף. בין שמדובר בבית צמוד קרקע ובין שמדובר בדירה בבניין רב-קומות עם זכות בנייה על הגג, הבעלים יחויב בשיעור הגבוה יותר של היטל השבחה שהוא חמישים אחוזים מעלות ההשבחה. חשוב לציין שאפשר לערער על השומה שנשלחה למוכר, וייתכן מאוד שהערעור יתקבל. במקרה זה המוכר יחויב בהיטל השבחה בשיעור נמוך. עו"ד דרור פימה אשר מתמחה במקרקעין יבדוק עבורכם את נכונות היטל ההשבחה ובמקרה הצורך אף יגיש עליו ערעור
מס שבח:
הוא מס על מכירת דירה. הוא חל על מכירת נכס מקרקעין. חישוב שיעור המס תלוי בכמה גורמים : בכסף שקיבל המוכר בעבור הנכס, במחיר הקנייה של הנכס, בהשבחה שנעשתה במהלך השנים בנכס ובפחת שחל בו.
שיעור מס שבח הוא 25 אחוזים מהרווח, ומדובר בהוצאה גובהה מאוד. עם זאת, לא תמיד צריך לשלם מס שבח בתהליך המכירה. אם המוכר עתיד להפסיד כסף במכירה, הוא לא יידרש לשלם מס שבח כיוון שאין לו רווחים. כמו כן, אפשר לקבל פטור מתשלום מס שבח בתנאים מסוימים. גם במקרה זה כשתפנו לעו"ד דרור פימה הוא יכוון אתכם לאחר בדיקה מהם תנאי הפטור ממס שבח אשר חלים עליכם.
עסקאות נדל"ן עם עו"ד דרור פימה תהיינה מוצלחות יותר מכיוון שעו"ד דרור פימה ילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה ויוודא כי ההסכם מאוד מדויק ולא חסר בו אף פרט קטן. כך תוכלו להיות רגועים לחלוטין בכל הנוגע לאופן ביצוע העסקה ויהיה מדובר במשהו שיהיה בעל ערך רב עבורכם. לפיכך תרצו לקחת את העניין הזה ברצינות ולשים לב כי אתם פונים אל עורך דין שבאמת ניתן לסמוך על ניסיונו עתיר השנים והיכולת המקצועית שלו.
רכישת דירה:
מדי שנה נרכשות בישראל למעלה מ-100,000 דירות למגורים. מחציתן דירות מגורים ראשונות, כ-40% נקנות על ידי משפרי דיור והיתר דירות להשקעה. תהה המטרה אשר תהה, רכישת דירה היא עסקת נדל”ן אשר הצלחתה טמונה בליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין בעל ניסיון ידע ומיומנות לרכישת דירה.
עו"ד דרור פימה בעל ניסיון של מעל ל 20 שנים בתחום המקרקעין בעל התמחות וניסיון בדיני מקרקעין ונדל”ן. עו"ד דרור פימה מלווה לקוחותיו בעסקאות לרכישת דירה יד שנייה ולרכישת דירה מקבלן. במסגרת התקשרותכם עם משרדי אני והצוות שלי נוביל אתכם לדירתכם החדשה תוך ביצוע בדיקות מקדימות, ניתוח שיקולי מיסוי, ניהול מו”מ להסכם מכר, שימת דגש על ביטחונות ערבויות, ייעוץ בנושאי לוח תשלומים ומשכנתה, וליווי צמוד עד לחתימה על החוזה וקבלת מפתח.
התחדשות עירונית
פינוי-בינוי – הריסת בניין והקמת בניין חדש – תמ"א 2\38
פרויקטים של התחדשות עירונית הינם מורכבים משפטית, מסובכים בירוקרטית ודורשים ידע נרחב בהיבטים שונים כגון מיסוי, ערבויות בנקאיות, דיני תכנון ובנייה ועוד. מעבר לכך, בכל פרויקט מעורבים בעלי אינטרסים רבים, ביניהם היזם והדיירים, כאשר גם בין הדיירים להם כביכול מטרה משותפת עלולות לצוץ אי הסכמות עליהן יש לגשר. בעוד מטרת היזם היא למקסם רווחים, תפקידו של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית היא להגן על האינטרסים של לקוחותיו, לדאוג למיצוי הזכויות שלהם ולנסח הסכם ערבויות וביטחונות שיטיב עמם. בשל כך, תפקידו של העורך דין מתחיל עוד בשלב בחירת היזם ונמשך עד לרישום הבית ובמשך כל תקופת הבדק.
בנוסף, תפקידו של עורך דין להתחדשות עירונית הוא לדאוג לאישורים שונים, לבדוק כי אין חריגה מההסכם שנחתם, לוודא כי העבודה מתבצעת על פי הזמנים שנקבעו, להסביר לדיירים את ההיבטים המשפטיים השונים של התהליך וגם להיות אוזן קשבת. מדובר בתהליך בו עלולות להופיע בעיות אל מול היזם או אפילו מול דייר סרבן ולכן חשוב שעורך הדין יהיה מקצועי ובעל פתרונות יצירתיים.
כ-5,000 דירות נבנות בשנה על ידי קבוצות רכישה (10% משוק הנדל"ן למגורים), וידוע כי הצלחתו של פרויקט מסוג זה טמונה בליווי משפטי. אמיר שטיינהרץ ושות' הינו משרד עורכי דין ונוטריון המציג ניסיון של יותר מ-15 שנה בענף הנדל”ן והמקרקעין. המשרד מלווה אין ספור קבוצות רכישה בפריסה ארצית רחבה תוך חתירה למקסם את תמורת הדיירים ולהבטיח את ביטחונם וביטחון השקעתם. משרדנו מייצג התארגנויות של קבוצות רכישה ומסייע בהצטרפות לקבוצות רכישה. הליווי כולל את שלבי הגיבוש וההקמה של קבוצת הרכישה (עד לעריכת הסכם שיתוף), רכישת הקרקע, מיסוי, מימון, היבטים תכנוניים ומסחריים, התנהלות מול הבנק המלווה, התקשרות עם קבלנים ויועצים, ליווי עד מסירה ורישום הבית המשותף.
הסדר הפינוי – בינוי בא לתת מענה לצורך חברתי כלכלי לניצול יעיל יותר של אחד המשאבים היקרים והחסרים במדינת ישראל – הקרקע.
פרויקטים של התחדשות עירונית הינם מורכבים משפטית, מסובכים בירוקרטית ודורשים ידע נרחב בהיבטים שונים כגון מיסוי, ערבויות בנקאיות, דיני תכנון ובנייה ועוד.
מבנה העסקה מחייב את פינוי הבתים הישנים , הריסתם , פיצוי לבעלי הדירות בין בדרך של תשלום כספי ובין בדרך של מתן דירה אחרת במבנה החדש שיקום, ומתן האפשרות ליזם למכור את הדירות הנוספות שיבנו בכדי לממן את הפינוי ,ההריסה, הבניה ואת שאר הוצאותיו תוך הותרת רווח מתאים שיתמרץ יזמים ליטול על עצמם משימה כה קשה .
בכל פרויקט מעורבים בעלי אינטרסים רבים, ביניהם כאמור היזם והדיירים, כאשר גם בין הדיירים להם כביכול מטרה משותפת עלולות לצוץ אי הסכמות עליהן יש לגשר. הקושי המרכזי שנוצר הוא בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לעסקה המוצעת ובמיוחד את הסכמתם של אותם בודדים שאינם מסכימים להצעה להתפנות ובכך מונעים מהאחרים את מימוש הפרויקט. חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006 ( להלן: "החוק" ) נשען על איזון בין זכויות הקניין של הפרט לבין זכויותיהם של האחרים להביא למימוש ולהשאת תועלת רבה יותר, כך שהחוק אינו מאפשר לבעלי דירות המעוניינים בעסקת הפינו בינוי לכפות על דייר שאינו מעוניין בכך, אולם סעיף 2 לחוק מטיל על סרבן אחריות בנזיקין בגין אותו סירוב. כאן נכנסת לתמונה חשיבותו של מינוי עו"ד עם ניסיון בפועל של תכנון והקמת פרויקטים של פינוי בינוי לאזן בין האינטרסים של הדיירים אל מול היזם , בעוד שמטרת היזם היא למקסם רווחים, תפקידו של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית היא להגן על האינטרסים של הדיירים , לדאוג למיצוי הזכויות שלהם ולנסח הסכם ערבויות וביטחונות שיטיב עמם. בשל כך, תפקידו של העורך דין מתחיל עוד בשלב בחירת היזם ונמשך עד לרישום הבית ובמשך כל תקופת הבדק..
בנוסף, תפקידו של עורך דין להתחדשות עירונית הוא לדאוג לאישורים שונים, לבדוק כי אין חריגה מההסכם שנחתם, לוודא כי העבודה מתבצעת על פי הזמנים שנקבעו, להסביר לדיירים את ההיבטים המשפטיים השונים של התהליך וגם להיות אוזן קשבת. מדובר בתהליך בו עלולות להופיע בעיות אל מול היזם או אפילו מול דייר סרבן ולכן חשוב שעורך הדין יהיה מקצועי ובעל פתרונות יצירתיים , עו"ד דרור פימה עסק בפרויקטים רבים של פינוי בינוי בעשור האחרון הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים כך שחשובה מאוד דמות עוה"ד ניסיונו, והבנתו את התחום. לעו"ד דרור פימה ערך מוסף בתחום .
קבוצת רכישה
מזה למעלה מעשור מצויות קבוצות הרכישה במרכז תשומת-הלב של הפעילים השונים בעולמה של בניה, ושל הציבור בכללותו.
כ-5,000 דירות נבנות בשנה על ידי קבוצות רכישה כאשר הו מהוות 10% משוק הנדל"ן למגורים. מן המפורסמות הן כי הצלחתו של פרויקט מסוג זה טמונה בליווי משפטי מנוסה ואיכותי. עו"ד דרור פימה המציג ניסיון של יותר מ-20 שנה בענף הנדל”ן והמקרקעין. אשר בעברו ליווה קבוצות רכישה בפן הארגוני והיזמי של ההתארגנות , תוך חתירה למקסם את תמורת הדיירים ולהבטיח את ביטחונם וביטחון השקעתם. עו"ד דרור פימה, מייצג התארגנויות של קבוצות רכישה ומסייע בהצטרפות לקבוצות רכישה.
הליווי כולל את שלבי הגיבוש וההקמה של קבוצת הרכישה (עד לעריכת הסכם שיתוף), רכישת הקרקע, מיסוי, מימון, היבטים תכנוניים ומסחריים, התנהלות מול הבנק המלווה, התקשרות עם קבלנים ויועצים, ליווי עד מסירה ורישום הבית המשותף.
חשיבות יתרה למנות עורך דין בעל ניסיון וידע בכל הקשור לקבוצת רכישה מן הטעם כי כאשר קבוצת רכישה מתארגנת ישנם חוזים והסכמים אשר יש לנסח ולחתום עליהם עוד בטרם תחילתו של התהליך הארוך. מטרתם של החוזים הראשוניים היא לעגן את היחסים בין כלל המשתתפים בקבוצה ואף לקבוע את תחומי האחריות של מוביליה ובעלי התפקידים השונים במסגרתה. מלבד עורך הדין שמלווה את הקבוצה כולה, תמיד יש צורך גם לייצוג אישי בתוך הקבוצה (כמו בכל דבר, יש לדאוג תמיד גם לאינטרס האישי ולא רק הקבוצתי) ולפיכך תפקידו של עורך דין המלווה קבוצת רכישה יכול להיות ייעוץ וליווי הקבוצה כולה (כאחת) או ייצוג אחד מחבריה עורך הדין דרור פימה , יסייע וינהל את השלבים השונים והרבים בתהליך, החל מביצוע מחקר על רקע הקבלן המבצע ועד לבדיקת צווים ואזהרות שונות שישנם על הקרקע או הנכסים. כמו כן, כחלק מתפקידו של עורך הדין במסגרת קבוצה רכישה הוא יציג את התמונה המלאה בדבר פרוייקטים של פיתוח עתידיים אשר יבוצעו באזור ע"י הרשויות, וכמובן יבדוק ובמידת הצורך ינסח את חוזה הרכישה וינהל את המשא ומתן.
ליקויי בנייה
עילות התביעה בשל ליקויי בניה פרושות על פני תחומי משפט ומערכות היחסים המשפטיים החוזיים בין הניזוק שהוא רוכש הדירה לבין הקבלן ו\או היזם שממנו נרכשה הדירה.
ליקויי בניה אינם תופעה נדירה בענף הבנייה בישראל. מחקרים מראים שתיקון ליקויי בניה לאחר מסירה “עולה” לחברות הבנייה בישראל כ-10%-15% מעלות הפרויקט (לצד עוגמת הנפש הרבה הנגרמת לדיירים). עו"ד דרור פימה בהיותו בנוסף הנדסאי בניין בעל ניסיון רב שנים בבניית פרויקטים וניהול בדק בחברות בנייה המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן מזה מעל ל 20 שנים מסייע ללקוחותיו בהתמודדות נכונה ואפקטיבית עם ליקויי בנייה. ע"י ביצוע בדיקות נכס על ידי מומחים לגיבוש חוות דעת מקצועיות אשר קבילות בבית משפט. לאחר הפקת חוות הדעת קובעים אסטרטגיה ( עוה"ד והלקוח ) יעילה לטיפול בליקויי בנייה, מנהלים מו"מ מול הקבלן/היזם לטיפול בליקויים ומסייע בהליכים לפיצויים בגין ליקויי בנייה, איחור מסירה, ירידת ערך ועוד. זאת תוך שילוב זרועות בין הצוות המשפטי במשרד בראשות עו"ד דרור פימה אשר בין היתר בעברו עסק בהכנת חוות דעת לליקויי בניה ,בצירוף מומחים כגון מהנדסי בניין, חברות בדק, שמאי מקרקעין, יועצים, כלכלנים ועוד.
תפקיד עורך דין בתביעות ליקויי בנייה
בהשלמת מבנים חדשים למגורים ומסירתם מהקבלן אל בעלי הנכסים מתגלים לעיתים קרובות ליקויי בנייה קטנים כגדולים, אשר לא רק מורידים מערך הדירה אלא גם פוגעים באיכות החיים של המתגוררים בנכס. ישנם סעיפי חוק ייעודיים המסדירים את ההתנהלות אל מול הקבלן במקרים אלה. בעלי דירות חדשות רבים אינם יודעים כיצד להתנהל אל מול הקבלן ולפיכך נכנסים אף להוצאות כלכליות נוספות, מעמסות נפשיות רבות ותיקונים מתמשכים
תפקידו של עורך דין המלווה בעלי נכסים במקרה של ליקויי בנייה הוא לדרוש באופן משפטי ומסודר מהקבלן את כלל הפיצויים המגיעים לבעלי הדירה בעקבות הליקויים. כמו כן, אם נדרשים תיקונים בנכס, עורך הדין הוא זה שיוודא למענכם שהדברים אכן יקרו בזמן ועל פי חוק עד לתיקונם המלא. על מנת שתקבלו את הפיצוי הכספי המגיע לכם במקרה בו הקבלן מסר את הדירה עם ליקויים, נראים לעין או שלאו. גם במרה זה חשיבות רבה לדמות אשר תייצג אתכם אל מול הקבלן , עו"ד דרור פימה בעל ניסיון רב שנים בתחום עם ידע וניסיון בהגשת תביעת ליקויי בנייה לרבות ניהול ההליך מתחילתו עד לשלב גמר התיקונים, תביעת פיצוי ותחשיב ירידת ערך הדירה באם הדבר אפשרי.
רישום מקרקעין
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ( להלן: "חוק המקרקעין" ) ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום) , התשע"ב-2011 ( להלן: "תקנות המקרקעין" ) חולשים על תנאי היסוד בלעדיהם אין הקובעים את הפן המהותי של תוקפו של הרישום וסדרי הדין לרישום המקרקעין.
רישום המקרקעין הפך בשנים האחרונות לנושא מרכזי ביחסי מוכר-קונה , בין שמדובר בעסקאות יד שנייה ובין שמדובר בעסקאות רכישה מקבלנים.
עו"ד דרור פימה הינו בעל ניסיון רב שנים וידע מעמיק בהליכותיהם של עסקאות המקרקעין משלב המשא-ומתן וכלה בגמר העסקה ובעיקר בחשיבות רישום המקרקעין והנפקות המשפטית של היעדר הרישום.
בעניינים שונים ישנה עמימות לא קטנה באשר לפרשנות ותוקפו של הרישום, דוגמה לכך היא, בעניינים כגון "דרישת הכתב" פרי סעיף 8 לחוק המקרקעין .
עסקה במקרקעין טעונה רישום בלשכת המקרקעין ונגמרת ברישום.
כל עוד לא נרשמה העסקה – רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. משמעות הדבר היא, כי כל עוד לא נרשמה העסקה יש למקבל הזכות זכות חוזית בלבד שתוקפה הוא בין הצדדים לעסקה בלבד, ולא זכות קניינית, שתוקפה הוא כלפי כולי עלמא.
רכישת זכויות במקרקעין מתבצעת בדרך כלל בשני שלבים:
השלב הראשון הוא חוזה המכר בין הצדדים בו הם מסדירים את התנאים להעברת הזכויות ביניהם. בשלב זה כל שיש בידי הרוכש הינו זכות חוזית.
רק לאחר השלב השני בו משולמת התמורה ומועברת הזכות על ידי רישומה, יהיה הרוכש בעל זכות קניינית. יש לזכור כי על עוד לא נרשמה הזכות הקניינית ושולמה התמורה אנו מצויים בשלב החוזי. הערת האזהרה הגיחה לעולם לתת חיזוק מעין קנייני לזכות אשר נמצאת בשלב החוזי. מטרתה למנוע מצב שבעל המקרקעין אשר עדיין אוחז בזכות הקניינית יבצע עסקאות נוספות ברכושו.
חשוב לזכור כי רישום הערת אזהרה אינו אקט המביא לשלב השני, קרי הפיכת הזכות לקניינית, ויש לשם כך צורך ברישום.
לשם ביצוע יעיל ומדוייק של הליך הרישום שהינו הליך קריטי לשם קביעתו של קניינו של אדם חשוב להתקשר עם עו"ד בעל ניסיון ידע והבנה נרחבת בתחום. עו"ד דרור פימה בהיותו בנוסף הנדסאי בניין בעל ניסיון רב שנים בניהול בניה ורישום פרויקטים במקרקעין הן במסגרת עבודתו בחברות בנייה ויזמויות , המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן , מסייע ללקוחותיו בהתמודדות נכונה ואפקטיבית ברישום המקרקעין .